Plusvalia municipal nuda propiedad

Ensayo sobre la teoría de la plusvalía

El valor de la tierra es el valor de una propiedad que incluye tanto el valor de la tierra en sí como el de las mejoras que se han realizado en ella. No debe confundirse con el valor del terreno, que es el valor razonable del terreno suponiendo que no haya arrendamientos, hipotecas o cualquier otra cosa que pueda cambiar el valor del terreno. El valor del terreno aumenta cuando la demanda de terrenos supera la oferta de terrenos disponibles o si un terreno concreto tiene un valor intrínseco superior al de las zonas vecinas (por ejemplo, si se encuentra petróleo en el terreno).

Los propietarios utilizan el valor de la tierra para determinar cuánto cobrar a otras partes por su uso. Por ejemplo, un individuo que alquila varios acres de tierra agrícola a los ganaderos para el pastoreo de ganado determinará una cantidad a cobrar mirando el valor de mercado de la tierra en comparación con los impuestos sobre la tierra y la tasa de capitalización.

El valor de la tierra puede determinarse mediante tasaciones inmobiliarias realizadas por terceros. La valoración de un tasador puede ser crucial para las decisiones de un prestamista a la hora de ofrecer financiación a un posible comprador o refinanciar a un propietario.

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El precio de compra puede incrementarse debido a los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora, en cuanto éstos hayan sido sufragados por el vendedor y realizados por una empresa, que estará sujeta a la presentación de los documentos justificativos (facturas relativas al IVA Nota: los materiales y obras realizados por el propio propietario ya no son deducibles). Además, éstos no deben haber sido ya tenidos en cuenta, para determinar los ingresos

En cualquier caso, los gastos de mantenimiento y reparación, incluidas las reparaciones importantes, no se incluyen entre los gastos que pueden tenerse en cuenta para calcular la plusvalía. Se trata de obras que tienen por objeto mantener o restaurar un edificio, en condiciones adecuadas y permitir su uso normal.

Los gastos adicionales al precio de compra deben justificarse (CGI, art. 150 VB II). Sin embargo, los documentos que justifican las obras sólo se facilitan a petición de la administración (CGI, ann. II, art. 74 SI).

Alternativamente, el vendedor puede aumentar el valor de compra en un 15%, si es propietario desde hace más de 5 años, a tanto alzado, sin tener que demostrar la realidad de las obras, el importe de las obras realmente realizadas o su incapacidad para aportar documentos justificativos (CGI, art. 150 VB II, 4°). No es necesario comprobar si los gastos de trabajo ya se han tenido en cuenta en la base imponible del impuesto sobre la renta. La tarifa plana del 15% es una opción sencilla para los contribuyentes que son propietarios de su inmueble desde hace más de cinco años. No se suma a los gastos, que corren a cargo del propietario.

Teoría de la plusvalía y la explotación

La compra de una vivienda implica un importante desembolso. Los impuestos relacionados con la vivienda suponen un incremento del precio final de hasta un 25% que tiene que afrontar el comprador. El sistema tributario de la vivienda en España aporta importantes ingresos al Estado en los tres niveles de la administración: municipal, autonómica y estatal.

Tanto el ITP como el AJD forman parte de los impuestos directos que gravan la vivienda en España, junto con el IBI, el IVA, la tasa de basuras y la polémica plusvalía municipal. Sin embargo, de forma indirecta, otros impuestos influyen en el precio final de las viviendas como los relacionados con la compra del suelo en el que se construye un edificio o los que se aplican en la construcción del mismo. Estas tasas son asumidas por el promotor que las repercute en el precio final.

El suelo (y su precio) es la clave. Y la causa también de la polémica de la plusvalía municipal. De hecho, los ayuntamientos son las instituciones que calculan esta tasa teniendo en cuenta el valor catastral del suelo. El problema es que, hasta ahora, los ayuntamientos la estimaban considerando el valor del suelo en el momento de la transmisión de la propiedad y multiplicado por el número de años transcurridos hasta la venta. El resultado: la cifra siempre da positivo y hay que pagarla, independientemente de que realmente se haya producido un incremento del valor real de dicho inmueble.

Plusvalía relativa

El pasado martes 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto de plusvalía municipal,alegando la inconstitucionalidad del sistema de cálculo de la base imponible de dicho impuesto, que afectaba directa y gravemente a los ingresos de los municipios.

Se publica una norma de salvaguarda para evitar que la tributación por este impuesto sea contraria al principio de capacidad económica,y se establece el siguiente supuesto de no sujeción en el nuevo apartado 5 del artículo 104:

Para la comprobación de la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o adquisición del terreno, se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que se computen a estos efectos los gastos o impuestos que graven dichas operaciones: el que figure en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria”.

Partiendo de la base de que el sistema de cálculo de la base imponible fue el motivo por el que se suspendió este impuesto, ahora se introduce un nuevo método de cálculo en el recién creado artículo 104.5 del TRLHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.